任意売却物件について

皆さん、こんにちは！

COZYの中古住宅専門店の川端です。

今回はお取り扱いに気を付けたい『任意売却物件』についてご説明させていただきます！

任意売却とは

住宅ローンの滞納が続き返済そのものが困難になった場合、不動産を法的手続き（競売）にかけられてしまう前に、不動産会社などの仲介業者に依頼し一般の不動産販売と同じように売却をすることを言います。

任意売却は競売を回避する方法であるとともに、残った住宅ローンの返済スケジュール等についても交渉する余地を残した債務処理の方法です。

①一般の市場価格よりも比較的安く購入ができる

一般の不動産の売却価格を決める際は、不動産業者が相場や過去の成約事例を参考に、最終的に売主の意向を考慮した上で価格を決めます。

任意売却物件の場合も基本的なスタンスは変わりませんが、任意売却特有の問題を考慮した価格の設定が必要になってきます。

ある一定期間売れなければ差押えの上、競売にかけられてしまうため時間的余裕がないことから、売却しやすい価格設定と現状有姿がほとんどのため、その分価格を下げて売りに出ることが多いです。

②購入の手続きは通常と変わらない

任意売却物件だからと言って手続きそのものに大きな違いはありません。

次の注意点で詳しくご説明しますが瑕疵担保責任が免責だったり、契約条件の中にそういった条項が盛り込まれたりで、別途契約書を結ぶこともありますがそれ以外で大きな相違点は有りません。

①売り主の瑕疵担保責任が免責される

一般の不動産取引の場合では売主は瑕疵担保責任（※１）を負いますが、任意売却の場合は物件の瑕疵担保責任は免責になります。

そのため万が一物件購入後に欠陥（瑕疵）を見つけた場合でも、買主は売主に責任を求めることはできません。その欠陥を修繕するためにリフォームを行った場合、その費用は全額買主が負担することになります。

（※１）瑕疵担保責任とは売買した不動産に欠陥など瑕疵があった場合に、売主が買主に対して責任を負うこと

②値引交渉が難しい

任意売却は債権者がいくらまで回収不能額を許容するかという点が販売価格に大きく影響してきます。

通常の売買と違って売主の意思だけで価格を決めることが出来ない為、価格交渉はほとんど期待できません。

③購入までに時間がかかる可能性がある

②でもありましたが価格や引渡しのタイミングなど債権者の合意を得る必要があります。

その作業に時間を要することがあり、契約から引き渡しまでスムーズに進まない場合もあります。

④管理費・修繕費の滞納金の負担

中古マンションの任意売却物件の場合は管理費・修繕積立金等の滞納についても注意が必要です。

売主は住宅ローンの返済が困難になり任意売却に至っているため、毎月の管理費・修繕積立金等を滞納していることも少なくありません。

こういった場合、滞納額を買主が精算することが条件になることも多いため、購入時の資金計画にも入れておく必要があります。

⑤決済前に取引は白紙解除になる可能性がある

債権者が複数いる場合、売却額を債権者同士で配分する協議が行われますが、その協議が整わなかった場合、債権者は抵当権を外すことを了承してくれません。

任意売却の契約書には、債権者が物件決済（引渡）ぎりぎりまで協議を行うことを想定し、白紙解除ができるように下記の特約が入っています。

”本契約は任意売却の為、万が一債権者の同意を得られず引き渡し日までに物件に設定された抵当権を抹消できなかった場合、本契約は白紙解約とする。”

債権者が一社の場合、基本的には売却額のほとんどがその一社の手元に渡る為、白紙解除に至ることはほとんどありません。

しかし債権者が複数いる場合、売却額の配分で揉めて話がうまくまとまらず白紙解除となってしまう可能性もあります。

ここまで長々と任意売却物件についてお話をしてきましたが、任意売却物件は相場市場よりも安く購入できることが最大のメリットです！

しかしその一方で一般的な販売物件と比べると注意するポイントも多いため、任意売却物件についてしっかりと理解する必要があります。

価格・立地・間取りが条件通りの物件が任意売却物件だった場合は、注意ポイントを抑えたうえで不動産業者さんに確認をしつつ慎重に進めていきましょう！